Quand la crise du Covid-19 bouleverse le marché de l'immobilier aux Etats-Unis


Source : The Great Reshuffling Is Changing How Far Americans Are Willing to Commute (Zillow)
http://www.zillow.com/research/commute-times-home-values-2021-29806/

Le confinement et l'essor du télétravail ont eu un impact important sur le marché immobilier aux Etats-Unis. Les propriétaires ont commencé à modifier leurs attentes et leurs priorités en matière de logement. L'entreprise américaine d'annonce immobilière Zillow a cherché à savoir où les prix des logements augmentaient le plus rapidement, afin de déterminer où les Américains souhaitaient désormais résider. Selon Zillow, l'abordabilité du logement est devenu le principal moteur des récentes augmentations des prix de l'immobilier. Le temps de trajet n'est plus le facteur déterminant pour décider où l'on souhaite vivre.

Avec la flexibilité du travail à domicile, les gens sont moins intéressés par les logements en centre-ville à proximité des centres d'emploi. Cela se vérifie dans les régions métropolitaines les plus chères où les prix de l'immobilier ont le moins augmenté. Cependant, ce n'est pas le cas des zones métropolitaines moins chères où les prix de l'immobilier continuent d'augmenter à un rythme accéléré. L'analyse par l'entreprise Zillow des prix de l'immobilier montre que les Américains ont eu tendance, du fait du confinement, à déménager dans des endroits plus abordables en dehors des centres-villes ou à leur proximité. 

Interface de l'application cartographique en ligne

Sur son site, le portail immobilier américain Zillow propose une carte interactive qui permet de comparer la valeur médiane des logements en fonction des temps de trajet dans les grandes villes américaines. On choisit une métropole (parmi les 35 proposées) et aussitôt s'affiche une couche isochrone montrant les temps de trajet et les prix médians des logements. Les différents zones représentent des pas de dix minutes concernant les déplacements à partir du centre-ville. Les couleurs reflètent le prix médian des logements dans ces zones isochrones.


Valeur médiane des logements en fonction des distances-temps à Boston (source : © Zillow)



Variation du prix des logements entre 2019 et 2021 à Boston (source : © Zillow)



Comparaison entre métropoles US

En reliant les valeurs des logements aux temps de trajet fournis par l'entreprise HERE Technologies, Zillow a découvert qu'il y avait deux événements apparemment distincts qui se produisaient en fonction du marché immobilier. Dans les métropoles où le prix de l'immobilier est plus élevé, la proximité du centre-ville est échangée contre des temps de trajet plus longs et dans les métropoles où il est moins élevé, les trajets plus courts vers les centres-villes sont davantage appréciés. La valeur des maisons dans un rayon de 20 minutes de trajet jusqu'aux quartiers centraux des affaires dans des villes comme New York, Boston, San Francisco et Washington DC, a moins augmenté entre avril 2019 et avril 2021 et a même chuté à San Francisco, New York et Boston. À Seattle, les foyers situés entre 50 et 60 minutes de trajet du centre-ville ont augmenté de 39,6 % au cours des deux années analysées, contre seulement 12,2 % pour les foyers situés à seulement 10 minutes de trajet du centre-ville. À New York, les maisons encore plus éloignées du cœur de Big Apple – celles à 80-90 minutes – sont celles qui ont le plus augmenté en valeur, en hausse de 25,7% par rapport à 2019. A l'inverse, le coût d'un logement à New York à 10  minutes de trajet du centre a diminué de 73 673 $ entre 2019 et 2021. La valeur médiane d'un logement situé entre 10 et 20 minutes de trajet a diminué de près de 10 % au cours de la même période.

Mais là où le marché immobilier est moins moins cher, notamment à Baltimore, Cleveland, Detroit et Indianapolis, les maisons situées à 20 minutes de trajet du centre-ville ont davantage augmenté en valeur. Dans de nombreux cas, ces marchés sont plus tentaculaires et décentralisés, et la valeur des logements dans le centre-ville est généralement inférieure à celle des banlieues. La baisse de la valeur des logements urbains peut être liée également à l'héritage historique de politiques urbaines, tel le redlining, qui a fait baisser la valeur des maisons dans de nombreux noyaux urbains pendant des années. Mais comme le montrent ces données, ces centres-villes connaissent un certain renouveau urbain arrive. À Détroit, la valeur des logements situés à moins de 10 minutes du principal centre d'emploi a bondi de plus de 100 000 $ entre 2019 et 2021 (de 124 467 $ à 225 695 $), ce qui montre que la demande pour des lieux plus centraux augmente. Et la maison typique située à moins de 10 minutes de trajet du centre-ville de Cleveland coûte désormais 72,5% de plus qu'en 2019.

Valeur médiane des logements en fonction des distances-temps à Détroit (source : © Zillow)



Variation du prix des logements entre 2019 et 2021 à Détroit (source : © Zillow)

La flexibilité qui accompagne le travail à distance pourrait être en partie à l'origine de cette évolution du marché immobilier, mais cette tendance était déjà en marche bien avant la pandémie. Dès 2017, on observe des taux plus élevés de "navetteurs inversés" (personnes vivant dans les zones urbaines et se rendant dans les zones suburbaines et rurales) en raison de la faible abordabilité de ces centres urbains par rapport aux banlieues environnantes.

Sources des données et méthodologie

Les données sont celles du Census Bureau (2016) pour les codes postaux et le nombre d'employés par mile carré et de HERE Technologies pour les temps de déplacement dans chacune des 35 plus grands métropoles des Etats-Unis. Les centroïdes des codes postaux ont été utilisés comme lieu de destination pour les temps de trajet. Les temps de trajets vont de moins de 10 minutes à 90 minutes et reprennent les isolignes fournies par HERE. Les estimations de la valeur des logements sont issues des données de Zillow (Zestimates), ce qui permet de tirer une valeur médiane pour chaque tranche de temps de trajet. Les valeurs des logements sont calculées au 1er mai 2021 et comparées aux valeurs des logements au 1er mai 2019 afin de pouvoir calculer le taux de variation sur une période de deux ans. Les temps de trajet sont basés sur les trajets quotidiens le lundi 24 mai 2021 à 8h00, heure locale.

Pistes de scénarios pour travailler sur les mobilités résidentielles

L'outil de cartographie en ligne proposé par Zillow peut être utilisé comme un jeu de simulation et servir de base de réflexion pour travailler sur les mobilités résidentielles et l'abordabilité financière du logement comme facteur de transformation des espaces urbains. Différents scénarios peuvent être testés en examinant à la fois le temps de trajets et le prix de l'immobilier, et en comparant la situation d'une métropole à l'autre. Voici quelques propositions (parmi d'autres) :

  • Scénario 1
    Je souhaite m'éloigner du centre-ville à New York, Boston, San Francisco ou Washington DC (ou dans une autre ville au choix) tout en restant dans la même ville. A quelle distance-temps du centre-ville puis-je résider si je souhaite trouver un logement un tiers (voire la moitié) moins cher ?

  • Scénario 2
    Je souhaite me rapprocher du centre-ville à New York, Boston, San Francisco ou Washington DC (ou dans une autre ville au choix). Est-ce réalisable avec un budget plus élevé / moins élevé ?  Est-ce plus cher / moins cher en 2021 qu'en 2019 ? Devrais-je me contenter d'habiter seulement à proximité du centre, voire en première couronne ?

  • Scénario 3
    Je souhaite habiter à moins de 10 mn du centre-ville et avoir un logement malgré tout abordable, quitte à changer de ville de résidence. Quelle(s) ville(s) puis-je choisir aux Etats-Unis ?

  • Scénario 4
    Idem au scénario 3, mais en utilisant les graphiques fournis sur le site et en affinant l'analyse pour dégager des typologies de métropoles.

Temps de trajet jusqu'au centre-ville et coûts du logement (source : © Zillow - Here)
(Utiliser la liste déroulante pour changer de métropole)



En complément

Données sur l'évolution des prix du marché immobilier aux Etats-Unis :


Liens ajoutés le 17 août 2021


Lien ajouté le 29 août 2021

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